2万多美元买套房? 海外投资房产要知道6个问题

时间:2015-03-25

       2010年时,刘先生在中介的介绍下,以2万多美元拍下一套海外房产,觉得很便宜。谁知买房后,刘先生才发现,房子不仅旧,地段又偏僻,翻新花掉的钱都与买房钱差不多了。另外,由于房子是在“穷人区”,租客经常不按时缴租金,甚至“白住”。
       近年来,随着国内购房限制条件增多、升值空间减小等因素的影响,国内兴起了投资海外房产的热潮,有为追求投资高收益的,有为海外移民的,也有为子女在国外上学的……但是不管投资海外房产为哪般,投资风险不容小觑。
       刘先生是嘉丰瑞德俱乐部的一员,就海外房产投资风险,他讲述了自己失败的一段经历。2010年时,刘先生在中介的介绍下,以2万多美元拍下一套海外房产,觉得很便宜。谁知买房后,刘先生才发现,房子不仅旧,地段又偏僻。为了能用租金抵消日常房子的维护费用和税费,便对房子进行了翻新,花掉的钱都与买房钱差不多了。另外,由于房子是在“穷人区”,租客经常不按时缴租金,甚至“白住”,而他不可能为了租金,坐飞机去国外打官司。刘先生也曾想过把房子卖掉,但是卖房需6%的中介手续费,算下来最终还要亏本,现今刘先生对此次投资后悔不已。
       海外房产投资,作为当下一种高端的新兴投资方式,收益确实很诱人,但是风险也不小。不过,如果你对投资海外房产感兴趣,除了清楚你的投资需求和目的,以下6个问题你最好提前知道。
       问题一:该国整体的投资环境如何?
       你首先需对该国的投资环境有所了解。国家政治和经济形势形式是否稳定,房产市场是否呈健康的发展态势,要能准确地掌握该国市场的变化情况,以及是否对非本国居民买房有限购,税收以及汇率变化情况如何等等,了解这些问题对海外房产投资者非常重要。
       投资者还需要了解清楚该国房屋租售比(即月租金和所买房产价值的比值),确定自己的投资方向。若租售比值小,以投资买房,低买高卖形式较好;反之比值越大,以出租,来获得稳定的收益较好。一般像人口密集、教育等优质公共资源丰富的国家,租金回报率较高一些,比如美国德克萨斯州租金回报率一般在10%左右。租金收益高,那么以租售的形式进行投资来获得收益比较合适。
       问题二:该国买房有哪些优惠政策?
       你需要了解各国的买房优惠政策,这能帮助投资者减轻买房的压力,减少投资成本,赚取更多收益。比如澳大利亚和加拿大等国家,非本国居民买房,申请银行的按揭贷款的利率能享受与本地居民同等待遇,贷款政策非常优惠宽松;像塞浦路斯,规定非欧盟国家居民只要购置30万欧元或以上的房产,即可获得该国永久居留权,享受本国公民待遇;还有希腊、西班牙等国也有类似的政策,这对想海外移民,想让子女在国外上学的人来说,是一大益处。
       问题三:该国的土地使用年限是多少?
       由于土地制度不同,各个国家的土地所有权也有所不同。我国的土地是国家所有,土地只能转让使用权,土地使用权为70年。而海外很多国家土地都为私有制,一般来说购买了该国的住房时,也就获得了土地的永久产权。
       但是投资者不可掉以轻心,也有个别国家有特别规定,比如泰国的房产土地使用年限是90年,到期后得归还给政府。比方说在泰国买了别人居住过10年的二手房,有可能房屋建造时间跟拿到土地使用权的时间不一致,很可能是很早前就拿到土地使用权,只是最近10年才建房,即居住了10年,但其实剩下的土地使用年限已不足60年。
       问题四:该房产的地段如何?是否具有升值空间?
       很多海外房产,买即可获得土地的永久产权,甚至可以顺利移民。所以投资海外房产,可能关心最多的并不是产权和房产的质量好坏问题,房产所占土地的升值前景和投资价值才是关键。
       对此,理财师表示,在投资海外房产时,投资者仍需选择大城市、好地段的房产,这样未来在保值、增值方面更具优势。但同时要注意两点,一是充分评估当地房产的市值,避免买到有水分的房产;二是要选择该国的大城市,这样的投资才最有保障。
       问题五:购买该国房产需缴纳哪些税费?
       现今,不少海外国家,房价可能并不高,但在购房、持有、出售环节,成本很高。比如投资加拿大房产,购房时,需缴纳货品与服务税,还有土地转让税、省销售税以及验房费、补费、保险费和中介费等,这些费用约为房价的10%左右。房产持有阶段,还要向政府缴纳税,如多伦多的税率,现今约为房价的1%左右;出售时,还要缴纳各种税费,比如增值税、房屋转让费、中介费、验房费等等,这些费用积累起来就会摊薄投资的最终实际收益。
       问题六:小心房产中介从中使诈
       很多房产中介为了推销海外房产,宣传时故意夸大其辞,比如说在葡萄牙买50万欧元以上房产,24小时内就可办理完手续,平均每年只需居住7天,就可享受在该国永远居住的权利。而房产中介对其中投资者还需通过葡语A2考试,才能获该国国籍的资格一事,只字不提。还有海外投资地产坐享超50%的收益,房产中介对国家形势、政策、各种税费以及房屋地段如何等也不提,这也是本文一开始提到的嘉丰瑞德俱乐部会员刘先生在海外房产投资失败的关键原因所在。
       当投资者遇到不良中介,投资被骗的案件就会时有发生。所以,嘉丰瑞德理财师提醒投资者,进行海外房产投资时,一定不要轻信任何人,最好自己能亲自去看房产,去了解,多咨询投资专家和成功投资人士,防止中介从中使诈。
       海外置业考虑清楚再决定
       投资海外房产,一定要做到充分调查和考量后再做投资,先要了解该国整体的投资环境,然后对房产的地段、周围配套情况等进行了解。在买房过程中,可以邀请一些专业投资理财专家、信誉好的中介机构或房产投资的专业人士,帮助你考量房产的各个情况,并充分了解该国的贷款政策、税费等。另外,国外的政治风险也是需要海外房产投资者重点注意的地方,该国与我国的关系如何,对华政策如何等等,这些也都是在投资前必须摸清的家底。
       
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