理财专业人士解析:您提前还贷划算不划算

时间:2015-02-16

       今年年初,众多房贷还款人感受到了一种轻松:天津市多家银行开始执行去年央行百日创纪录的五次降息的低利率之后,同时对存量房贷利率给出了下浮30%的优惠。然而到了岁末,市场在担忧房贷优惠政策取消以及在明年加息的预期下,人们还贷的心态又发生了分化。理财专业人士也提示还房贷的市民要理性、全面地做出自己的判断。
       
       提前还款态度出现分化
       
       连日来,在天津市工行、建行、招行等多家银行基层网点调查采访了解到,今年以来伴随着房地产市场的升温,本市银行发放住房贷款的增量明显高于去年同期水平。近日前来办理提前还款业务的市民比前两月有所增加,但与去年同期相比增幅并不明显。据一些银行人员介绍,以往央行加息后,年底提前还贷量会大增,基层网点每日能受理二三十笔业务。而去年降息后,今年1月开始执行新利率,前来办理该业务的客户人数明显比往年减少。不过,由于部分市民抢搭二手房营业税优惠的“末班车”,带动办理提前还款的客户人数有所增长,因为他们需要为卖房撤销抵押而一次性还款。此外,近期也有部分客户担心明年起房贷优惠政策会取消,纷纷向银行咨询提前还款事宜,可能在春节前后会出现比较集中的提前还贷潮。
       
       在随机采访中,一些市民支持“手里有了‘闲钱’就还款,能节省些利息支出”,但持反对意见的人数也不相上下。市民王先生认为当前贷款利率水平在近年还是比较低的,如果还清了贷款,以后再申请房贷将被视为“二套房贷”,首付款额度和利率都会提高,不如不急于还贷,先享受目前的低利率挺合算。还有些年轻市民表示,以往年底花销也很大,手中余钱不多,提前还贷会影响生活质量。此外,一些市民表示,银行岁末推出高收益理财新品,部分新老基金也在强力促销,让他们在提前还款和进行投资两者之间难以取舍。
       
       看清还款条款慎重理财
       
       天津市多家银行的金融理财专业人士提示:人们一定要综合考虑提前还贷款可能遇到的问题,其中包括了家庭财产比例、现金流以及银行对提前还款细节规定等多个方面。
       
       首先,是否提前还贷必须要结合家庭理财现状来分析。如果还款人在短期之内有资金需求,比如孩子上学、购车、购房等大宗开销,专业理财人士建议他们不要急于提前还款,尽量保证家庭拥有一定的现金流。此外,如果人们能通过投资渠道获得的收益比贷款利息支出还高,也可以不提前还款。值得注意的还有,在加息预期下,许多金融机构近期提高了理财产品预期年收益水平,此外,股市、金市明年预期收入不俗,能承担一定投资风险的人士也可择机入市。
       
       其次,不论房贷利率七折优惠政策明年是否调整,人们仍可选择银行为贷款人推出的省息还款方式。例如,通过招行的“自主月供”贷款,一笔30年期的住房按揭贷款可按3年期计算利息、而按照30年期的月供还款,在3年到期后,只要客户此前的还款记录良好、收入稳定,就可以用房产办理再融资,进行“借新还旧”,也就是贷款人在享受较低利率和较低月供的同时,可以将一笔长期贷款拆成连续几期的“自主月供”来省息。此外,深发展银行的“气球贷”以及渤海银行的“好益贷”等产品也可以让许多贷款人感受到比普通按揭统一优惠后的省息力度更大。
       
       对选择部分提前还款的人士,理财专业人士最后还提示:“等额本息还款法”的贷款年限一旦过半,超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还,剩下的月供中绝大多数都是本金,提前还贷的意义就不大了。 此外,本市各家银行今年陆续对新老客户的房贷利率进行“七折”优惠后,5年以上房贷最优惠利率仅为4.158%,但是部分银行对享受七折利率的老房贷户在合同中增加了限制性条款,如果提前还贷将缴纳一定比例的违约金,人们也要注意算上相关费用的细账。

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