房地产基金造势一头热 开发商持观望态度

时间:2015-03-27

       4月中旬,一只名为“TOP 50地产母基金”的房地产基金高调入场,计划募集100亿元人民币,投向房地业界TOP 50开发商,成为其最大亮点。其高调宣传究竟是噱头?还是趟路?
       伴随着信贷界的“万马齐喑”,房地产基金界的“秋波”也由暗到明,越送越多。4月中旬,一只名为“TOP 50地产母基金”的房地产基金高调入场,大有搅动一池春水之势。
       根据公开资料,这只“TOP 50地产母基金”由诺亚财富的FOF(基金中的基金)运营子公司歌斐担任GP(一般合伙人),拟联合TOP50的房地产开发商共同发起设立。依托“地产母基金”这一新词,其“创新”特征成为舆论关注焦点。
       4月25日,一位接近歌斐的私募界人士在接受本报记者采访时表示,这只基金早在去年年底就已启动,现在高调入场,盖因“信贷还在沉默,房地产基金自然有了跳出来试探市场的机会。”不过,据他所知,目前尚没有TOP50的房地产开发商参与到这只地产母基金之中。
       房地产FOF仍在探索
       上述所谓地产母基金,全称为房地产私募基金母基金(PERE FOF),概念来自华尔街,是2004年才出现的一类金融产品。“国际金融危机爆发前,华尔街一度追捧这样的产品,有不少投行介入,也有很多大型房地产商介入,比如Tishman Speyer。但伴随着国际金融危机的不断演化,这种金融产品基本上销声匿迹了。”4月26日,摩根大通(香港)经济学家利民在接受本报记者电话采访时表示。
       根据诺亚财富提供的数据,2007年,全球PERE FOF的融资额度已经达到47亿美元,占整个房地产基金市场融资额的3%~5%。2011年4月,随着美国房地产市场的复苏,市场上有26只房地产母基金,总募集金额为54亿美元。其中,关注亚洲和其他市场投资的即有8只基金,募集额度为18亿美元。
       对此数据,本报记者无法获得第二个信源。但据公开资料,2010年9月中旬,着名基金管理公司富兰克林邓普顿发起成立了一只亚洲房地产FOF,募资对象为欧洲和澳大利亚的机构投资人,关注重点是亚洲房地产市场。
       “这个事件是国内这波房地产基金热中带有标志性意义的事件。”前述接近歌斐的私募界人士评述道,房地产FOF成为国内关注焦点,也是由此开始。“不过,对(房地产)FOF的研究却一直处在探索阶段。”
       比如,因PERE FOF往往体量巨大,其募资对象以共同养老基金(PENSION FUND)为主,而在国内,这样的募资对象显然是缺乏的。“再比如,在PERE FOF的募资对象中,小型投资者数量不少,且必不可少,而这在国内面临的法律障碍是明显的。”这位私募界人士指的是非法集资及相关犯罪问题。
       基金投向仍是一头热
       正是基于这种国内尚无的房地产FOF概念,诺亚财富提出,PERE FOF“是一个在全球业界都属于非常创新的金融产品”;是一种“全新的融资和投资以及平台性的基金”。
       根据诺亚财富的产品设计,在这个“平台性的基金”中,TOP50开发商将组建TOP30基石基金,成为基石投资人。而其他民间资本将像参与其他私募基金一样,作为LP(有限合伙人)进入基金,“从而组成一个庞大的基金”。
       “FOF作为房地产基金进入中国,其市场机会与其他房地产基金一样,都是均等的。”上海投资学会副会长陈湛匀4月25日接受本报记者电话采访时表示,房地产基金的兴起都有赖于外部环境的逐渐成熟,比如信贷紧缩带来的资金短缺;租金回报率的稳步增加;REITs等证券化产品的酝酿及与其相伴随的金融市场成熟度提升。“但房地产母基金也无法显着突破在募资、投向等方面的普遍瓶颈。”
       TOP 50房地产开发商是这只PERE FOF的最大亮点。“但截至目前,这些房地产商尚未公开表态,也没有可供查证的资金注入,只能说这是一种增信背书。”利民评述道,这也是国内大部分有着开发商背景的房地产基金的“障眼法”。
       目前尚未披露其具体合作细节。“从现有资料来看,仅是募资渠道方面的一些大胆尝试。”前述接近诺亚财富的私募界人士表示。根据公开资料,截至2011年12月,诺亚财富已在全国59个城市设有分支机构,服务2.7万余名高净值客户,旗下500名拥有完整资质的理财师。“其客户渠道一度是中小型房地产基金的借助渠道。”这位人士表示。
       根据诺亚财富的研究报告,地产母基金有选择多种策略的灵活性。除房地产外,还可以选择债券市场,或者是“不良房产”市场,或者是高等级房产按揭证券化产品等不同金融产品。对此,陈湛匀认为,房地产既是PERE FOF设立的出发点,也是其目前投向的重点。“问题是,现在的房地产商并没有对房地产基金张开怀抱,还普遍持观望态度。”
       (来源:中国房地产报)
       责任编辑:Emma
       
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