理财:房贷资产证券化的最大困境是无法可依

时间:2015-01-28

       房贷新政继续发挥余热,根据10月9日交通银行发布的第25期交银中国财富景气指数显示,无房家庭和仅有一套自住房家庭未来入市意愿比上期上涨20%。除去对首套房认定标准的放松,新政策里还鼓励MBS的公开发行,此举受到各界广泛关注。记者就房贷资产证券化采访了国际金融投资家联合会执行主席、博士生导师孙飞,从金融与地产角度谈房贷新政。
       中国城市报:在地方取消限购、1万亿棚改贷款政策都未奏效的情况下,央行新出台的房贷新政被有些媒体解读为最后的底牌。那么在您看来,此次房贷新政是否是当前市场的一支强心剂,能够反转楼市下行的严峻形势?
       孙飞:此次房贷新政实质上是增强了楼市的货币供应量与流动性,是楼市一大利好!但楼市今非昔比,供求关系,特别是真实有效的供求关系已经发生了根本变化,个别城市严重供过于求,甚至成为鬼城。楼市是区域性的,并开始出现分化,出现价值回归的理性态势,未来楼市的格局是去泡沫化,该涨的涨,该跌的跌,该波动的波动,该平衡的平衡!
       中国城市报:房贷政策从文件本身来说比2008年调控力度更为猛烈——首套房认定的大幅放松几乎是默许投资性购房也可以贷款。当年4万亿的投入和三率齐降的行为,让09年的楼市得到迅速反弹,房价几乎达到历史新高。我们当前面临的形势,与08年相比,又有哪些不同呢?
       孙飞:房贷新政从增强楼市货币流动性来说的确有效有力度,但市场是多方共同作用结果,与08年相比,供求关系已经发生了逆转,同时反腐力度前所未有,不是单纯增加流动性就有效的。要尊重市场规律,去行政化,优胜劣汰。
       中国城市报:新政策中,央行规定房贷利率最高可打7折,实际到商业银行的实施,您认为会有这么高的比例吗?
       孙飞:实际到商业银行的实施,打折会区别对待,最高会出现7折的比例。商业银行的利率对房地产实现下调,实际上是对房地产业的扶持,风险大小则必须具体到某个项目来研判。
       中国城市报:新政讲启动房贷资产证券化(即MBS政策的推广),想请您谈一下目前中国在此方面的发展现状。此政策实施后,又将会有相当数量的资金流入地产,这对目前地产市场又会产生怎样的一个作用呢?
       孙飞:房贷资产证券化在目前中国发展较为落后。目前国际上最通行最发达最核心的房地产资产证券化是房地产投资信托基金REITs,全球有6000多亿美金的规模,美国达3000多亿美金的规模。房贷资产证券化在美国也很发达,全球金融危机的爆发正是由于美国房地产泡沫破裂,引发美国次级房贷链条崩塌,引发的全球性金融危机。但美国金融危机是由于零首付或一成首付,按揭杠杆率过高及金融创新过度杠杆化所造成的。此政策实施后,将会有大量的资金流入地产,对于地产市场是购买力是一个巨大支撑。
       中国城市报:在中国,房贷资产证券化需要注意的地方有哪些?当前发展遇到的一个困境在哪?
       孙飞:主要是法制化的缺失,无法可依是资产证券化当前的最大困境。目前银行和金融机构进行操作主要是依据信托、合同等资管业务反面的法律,证券化要做到立法先行。预计3-5年后,金融市场会逐渐放开。
       中国城市报:这次的房贷新政对哪些人群会主要产生影响,影响会有多大?
       孙飞:此次房贷新政会对具备基本购买力的投资或消费人群会产生主要影响,一定程度上提升购买力。
       中国城市报:从长远来看,楼市会朝一个怎样的方向发展?
       孙飞:从长远来看,楼市会朝一个市场化、国际化、品质化、法制化的方向发展。楼市的暴利时代基本结束,平均利润及品质时代已然到来!

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