中国房地产信托投资基金的发展现状

时间:2015-07-29

       一、房地产信托概况
       房地产信托包含内容较广,由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务;房地产的登记、过户、纳税等事项;投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托,是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言,是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证,将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产,交由专门的投资管理机构加以管理,获得收益由基金券持有人按出资比例分享,风险共担的一种融资模式。REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。
       二、房地产投资信托在我国的发展现状
       1、REITs在我国发展的背景及现状
       据调查数据显示,近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势,大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持,成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控,银行一系列的政策性信贷紧缩政策,使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是,构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理,在政策高压下,房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作,从而推动了房地产投资信托的发展。
       从组织形态来看,我国的房地产投资信托都是契约型的,即信托投资公司推出信托计划,然后由投资者与信托公司签订信托合同,每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。
       目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式:一种是贷款信托。信托资金用于贷款,与商业银行贷款基本相同,如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”,募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设;二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权,靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出 “法国欧尚天津第一店资金信托计划”,购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3层商铺的产权,通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。
       2、REITs的中国化发展模式
       从组织形态来看,公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点;而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性,基金收益可得到法律保护,此外契约型只需纳税一次,可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型,考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主,减少风险发生的可能性,我国在初期宜采有契约型模式,虽然不利于基金的扩张,但它可以保证基金的相对稳定,不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
       另外对缺乏成功操作经验,处于起步阶段的我国,发展 REITs基金规模不宜太大,期限应以10—15年的中期为佳。在REITs资金筹集上,权益型有限期、自我偿付式REITs的资金筹集方式,应
       以私募为主,其资金来源则应主要出自机构投资者,如保险基金、养老基金。

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